Co wpływa na wartość mieszkania

Na wartość mieszkania wpływa tysiące czynników, ale są dwa, które mają największe znaczenie. Szczególnie w kontekście utrzymywania wartości w czasie. To jeszcze nie jest ten moment, w którym zastanawiamy się, czy dana nieruchomość jest warta swojej ceny. Do tego jeszcze daleko. Nadal jesteśmy na etapie przygotowań do szukania mieszkania.
Żeby jeszcze zwiększyć napięcie, zanim przejdę do sedna, opowiem najpierw o kryzysie, nieprzewidywalności życia i oczywiście o śmierci bo tego oczywistego tematu nie mogło zabraknąć w cyklu o nieruchomościach.

 

Jak będzie wyglądało twoje życie za 5, 10, 20 lat?

Jeżeli jesteś jeszcze w tzw. wieku produkcyjnym, to pewnie zdajesz sobie sprawę z tego, że w życiu jeszcze kilka razy zmienisz pracę, a nawet się przekwalifikujesz. Może będziesz wykonywał zawód, który jeszcze nie istnieje. Może będziesz pracował zdalnie dla firmy z innego kraju, a może się tam przeprowadzisz.
Jakie to ma znaczenie w kontekście kupna domu?

Po pierwsze, nie ma sensu kierować się lokalizacją biura bo pracodawcę zmienisz łatwiej niż sprzedasz mieszkanie. To już ustaliliśmy.

Po drugie, twoje pierwsze lokum, prawdopodobnie też nie będzie ostatnim.

Mnie to nie dotyczy, pomyślałeś teraz. Na 100% nie przeniesiesz do innego miasta, a dom postawisz jeden i będziesz mieszkał w nim do końca życia. A teraz zastanów się ile razy życie cię zaskakiwało? Czy jesteś dokładnie w tym miejscu, w którym planowałaś być 10 lat temu? Ludzie, którzy lata temu kupili domy w Hiszpanii też uważali, że to zakup do końca życia.
A potem przyszedł kryzys.

Zmieńmy poprzednie pytanie – jak będzie wyglądał rynek nieruchomości za 5, 10, 20 lat?
A co mnie to obchodzi, przecież mieszkanie kupuję teraz. Odpowiem na przykładzie dwóch historii.

 

Historia o tym, dlaczego lokalizacja jest ważniejsza niż metraż

Twoja koleżanka ze studiów – Magda, dostała od rodziców pieniądze na wkład własny niedługo po obronie dyplomu. Przepracowała rok w korporacji i w ten sposób zyskała zdolność kredytową. Wreszcie mogła pójść na swoje, przestać użerać się z właścicielami i urządzić wszystko po swojemu. Stanęła przed decyzją – kawalerka 30 m z rynku wtórnego, w pobliżu centrum miasta, czy dwupokojowe mieszkanie 45m, w stanie deweloperskim, na obrzeżach. Na wizualizacjach druga opcja wyglądała pięknie, wszędzie zieleń, otwarta przestrzeń. Wszyscy też powtarzali, że im większe mieszkanie tym lepiej. Kiedyś wyjdzie przecież za mąż i zawsze marzyła dziecku, więc to rozsądna decyzja.

Minęło 10 lat. Sprawdźmy jaki jest jej stan posiadania – mieszkanie jest, mąż jest, dziecko jest jedno i drugie w gratisie – bliźniaki. Kredyt też jest i będzie jej towarzyszył przez kolejne 15 lat. Nie nadpłacali bo były ważniejsze wydatki. Wiadomo.
Magda z mężem postanowili zmienić mieszkanie na większe bo w obecnym przestali się mieścić. Poza tym, z zieleni obiecanej przez dewelopera zostało jedno drzewo na zabetonowanym placyku. Obok wybudowali jeszcze kilka bloków, więc z okien zamiast rozległych pól, jezior i łąk, mogą podziwiać co sąsiad ogląda w TV. W okolicy nie ma szkół, przedszkola tylko prywatne, a komunikacja miejska to jeden przeładowany autobus raz na pół godziny.

Niespodzianka – ceny nieruchomości przez ten czas spadły. Mieszkanie jest warte mniej niż w dniu zakupu. Chętnych też jak na lekarstwo. Zakończenie tej historii możesz dopisać sam. Gdyby Magda wybrała kawalerkę, zapewne sprzedałaby ją jeszcze przed narodzinami bliźniaków, ale równie szybko znalazłby się kupiec, a wartość po latach nie spadłaby wcale lub nieznacznie. Kawalerki są jednym z przypadków inwestycyjnych pewniaków. Stać na nie osoby, które nie mają dużej zdolności kredytowej, a więc grono zainteresowanych jest
szerokie. Kawalerki sprzedają się na pniu, szczególnie w miastach akademickich, z oczywistych względów. Nie martw się, nie jesteś skazana na kawalerkę w centrum bo to nie jedyny przykład mieszkań, które nie tracą na wartości.

 

Historia o tym, że dobre intencje to nie wszystko

Każdy chce jak najlepiej dla swoich dzieci i wnuków. Mój dziadek również. Zbudował, więc dla rodziny ogromny dom. Miał czwórkę dzieci i być może myślał, że to dla nich dobre zabezpieczenie na przyszłość, wartościowy spadek. Dom ma 3 piętra, na każdym z nich osobne mieszkanie z własną kuchnią i łazienką. Ten układ faktycznie miał sens przez wiele lat bo ciotki i wujkowie mogli mieszkać tam wygodnie, dopóki nie postanowili kupić lub wybudować swoich 4 kątów. No właśnie, po śmierci dziadków w końcu nadszedł ten moment. Każdy poszedł swoją drogą, a dom okazał się zbyt dużym obciążeniem żeby mogła w nim mieszkać jedna rodzina. Postanowiliśmy go sprzedać. Zakończenia tej historii jeszcze nie ma, ale ogłoszenie o sprzedaży wisi już od kilku lat i chętnych brak, pomimo rozsądnej ceny. Zamiast pieniędzy ze spadku jest kłopot i koszty ponoszone na utrzymanie domu w akceptowalnym stanie.

Może nie traktujesz swojego domu lub mieszkania jako lokaty kapitału, ale okazuje się, że dla większości Polaków, jest to jedyny znaczący składnik majątku i poza nim nie mają zbyt wielkich oszczędności. Gdybyś miał równowartość ceny domu w gotówce, to wpłaciłbyś je na 30 lat na nieoprocentowane konto, na którym spustoszenia dokona inflacja, czy jednak wybrałbyś lokatę?
Zastanów się, jaka nieruchomość za X lat będzie miała największą szansę znalezienia nabywcy. Kupując ją zabezpieczysz kapitał zmniejszając prawdopodobieństwo ziszczenia się czarnych scenariuszy.

 

Odwieczne prawo popytu i podaży

Im więcej chętnych żeby nabyć nieruchomość, tym wyższe ceny może dyktować sprzedający. Mało prawdopodobne, żeby ta zasada zmieniła się w najbliższej przyszłości. W twoim interesie jest więc, żeby znaleźć taki typ mieszkania lub domu, który chce kupić jak najszersze grono osób. Są dwa główne czynniki, które decydują o wielkości tej grupy – lokalizacja i metraż.

Zasady są proste:

1. Im mniejsze mieszkanie, tym więcej osób na nie stać.
To nie oznacza, że musisz celować w kawalerki. Po prostu zastanów się, jaki metraż będzie dla ciebie rozsądny na najbliższe lata. Czy faktycznie potrzebujesz tyle miejsca? Może wystarczy pozbyć się nadmiaru rzeczy? Albo kierować się funkcjonalnością mieszkania, a nie tylko wielkością? Zdarza się, że małe mieszkania mają tzw. dobry rozkład i da się w nich zaplanować dużo szaf i schowków, z kolei w większych mieszkaniach traci się sporą część powierzchni na komunikację (korytarze, przejścia). Do tego punktu będę jeszcze wracać w kolejnych wpisach.

2. Im lepsza lokalizacja, tym więcej zainteresowanych.
Im bliżej centrum miasta, tym drożej, ale dobrze wiesz, że są też dzielnice odległe od centrum, które spokojnie mogą konkurować z nim cenami. Wyróżnia je zwykle kombinacja poniższych cech:

  • szybka komunikacja z centrum – metro, tramwaj, kolejka (specjalnie nie wymieniam tu samochodu i autobusu. W kolejnych tekstach wyjaśnię czemu),
  • świetna infrastruktura – dostępność wszystkich usług na miejscu, od sklepów, przez pocztę, po szkoły,
  • atrakcyjna zabudowa – taka, w której sąsiad sąsiadowi nie zagląda w okna, a mieszkańcy parterów nie zapadają na depresję z powodu odcięcia od światła słonecznego,
  • bliskość urządzonych terenów zielonych – parków, nadrzecznych bulwarów, zalewów z plażami itd.
  • tereny niezagrożone podtopieniami – pisałam o tym we wpisie „Gdzie najlepiej kupić mieszkanie?”

Jest jeszcze jedna ważna sprawa – powszechna opinia o bezpieczeństwie. Dzielnica może mieć wszystkie powyższe cechy, być blisko centrum, a mimo to ceny są w niej niskie bo wszyscy uważają, że jest tam niebezpiecznie. Czasem nie ma to nic wspólnego z prawdą. Warto to zweryfikować np. rozmawiając z mieszkańcami, sprawdzając statystki przestępczości lub na własnej skórze wynajmując tam mieszkanie. Jeżeli opinia mija się z prawdą, to z czasem w końcu się zmieni, a ceny nieruchomości poszybują w górę.

 

Podobał ci się ten artykuł? Podziel się nim na Facebooku, polub, komentuj – to dla mnie sygnał, żeby pisać więcej o tym temacie 🙂

3
Dodaj komentarz

avatar
2 Comment threads
1 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
2 Comment authors
Monika | slowcitylifeamarszalek3xmama Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
3xmama
Gość

Postanowiłam, że będę miała taką pracę by móc to robić w każdym miejscu na ziemi, żeby nic mnie nie trzymało. Chce być wolna 😉

amarszalek
Gość
amarszalek

Też do tego dążę, ale małymi kroczkami 🙂

Monika | slowcitylife
Gość

Naprawdę wartościowy tekst. I dobrze, że uświadamiasz w temacie terenów zagrożonych zalaniem 🙂